Plan de acción de la estrategia de vivienda prefabricada Reporte final
Plan de acción de la
estrategia de vivienda
prefabricada:
Reporte final
Q3 2019 a Q4 2021
Fecha del informe: 11 de marzo de 2022
| Contenido
I.Introducción
II.Elementos de acción completados/en curso por los principios rectores
2.Responsabilidad
4. Asequibilidad
7. Comunidad
11. Viabilidad
III.Posibles acciones futuras
| Plan de acción de la estrategia de vivienda prefabricada:
Reporte final
Introducción
El Plan de acción de las estrategias de viviendas prefabricadas es un plan de trabajo centrado en
la ciudad, el cual ha estado en efecto desde la adopción de la Estrategia (1 de septiembre del
2019) hasta finales del 2021. La finalización de cada uno de los puntos de acción estubo sujeto
al financiamiento, al personal y a la priorización anual por parte del consejo. En el 2020, el Plan
de Acción volvió a examinarse a causa de los impactos de COVID-19, particularmente, la
reducción de personal. A pesar de estos impactos, casi todos los puntos de acción fueron
finalizados, continuados, o puestos en marcha. Este informe final resume los resultados de la
estrategia, categorizados por los principios que rigen la toma de decisiones de la estrategia de
viviendas prefabricadas: responsabilidad, asequibilidad, comunidad y viabilidad.
Principios rectores:
-Responsabilidad
- Asequibilidad
-Comunidad
-Viabilidad
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Elementos de acción completados/en curso por los principios rectores
Principios rectores: responsabilidad
Los acuerdos, ordenanzas y requisitos tendrán mecanismos de cumplimiento prácticos y
claramente definidos accesibles a las partes afectadas, especialmente a los residentes de
comunidades de viviendas prefabricadas.
Programa de Supervisión de Parques de Casas Móviles . El Proyecto de Ley 19-1309 de la
Cámara, "Supervisión de la Ley de Parques de Casas Móviles", promulgado en el 2019 y
respaldado por la ciudad, estableció un Programa de Supervisión de Parques de Casas
Móviles. Antes de esta ley, los tribunales proporcionaron los principales medios para
resolver las disputas entre propietarios e inquilinos. En general, los propietarios de
parques tienen un mayor acceso a abogados y pueden asumir mejor dicho costo en
comparación con los propietarios de viviendas. El nuevo programa comenzó a operar en
mayo del 2020. Apoya la resolución de disputas entre propietarios de viviendas y
propietarios de parques a través de investigaciones, determinaciones y, cuando
continúan las violaciones, aplicación de la ley. Los costos operativos están respaldados
por una tarifa de licencia anual baja; en el 2021, el costo fue de menos de $30 por
espacio alquilado, hasta la mitad del cual podría transferirse a los propietarios. Han
surgido inquietudes relacionadas con el ritmo de resolución de los casos, pero se
planean aumentos de personal para abordar tales inquietudes.
Guía para navegar por las regulaciones de propietarios e inquilinos en comunidades de
casas prefabricadas en Boulder. Esta guía se preparó para ayudar a los propietarios
(propietarios y personal de parques) e inquilinos (propietarios e inquilinos de viviendas)
en comunidades de viviendas prefabricadas a comprender y cumplir con las normas de
la ciudad. Este documento fácil de leer y está disponible en inglés y español y
proporciona información de contacto para registrar una queja. Una segunda guía de
navegación de la guía a los vendedores de viviendas, compradores de casas, personal
del parque, agentes inmobiliarios, etc., a través de los requisitos de la ciudad cuando se
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compran y venden casas prefabricadas. Esta guía también está disponible en inglés y
español.
Evaluación de la carga de trabajo del personal de la ciudad. Los propietarios de casas
prefabricadas expresaron desafíos al navegar por los recursos de la ciudad,
especialmente en relación con las disputas entre propietarios e inquilinos reguladas por
la ciudad. Se evaluaron las cargas de trabajo mientras se preparaban las actualizaciones
del código de la ciudad y se desarrollaba la guía de navegación (ver arriba), que se
espera que reduzca la demanda del personal. El rol de Gerente del Programa de
Derechos Humanos se identificó para investigar las quejas de propietarios e inquilinos
que se incluyen en el capítulo del código "Casas Móviles". Otros recursos claves de la
ciudad disponibles para los propietarios de viviendas en estas comunidades incluyen:
o Preguntas generales: Inquire Boulder
o Preguntas sobre zonificación y permisos: plandevelop@bouldercolorado.gov o
(303) 441-1880
o Conectores de respuesta a emergencias: líderes de comunidades de casas
prefabricadas que trabajan en colaboración con el personal de la ciudad para
compartir información y recursos, así como para abordar problemas emergentes
relacionados con la respuesta y recuperación ante la pandemia de COVID-19.
Actualizaciones de código de ciudad. Además de establecer nuevos requisitos, la
Ordenanza No. 8383 ajustó la aplicación de las reglamentaciones de propietarios e
inquilinos en el capítulo "Casas móviles" del código de la ciudad en función de la
experiencia del personal y de los propietarios con la aplicación del código anterior. La
Ordenanza No. 8432 actualizó las protecciones del código específicas para la compra y
venta de viviendas prefabricadas.
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Principio rector: asequibilidad
Las viviendas prefabricadas seguirán sirviendo como una oportunidad de propiedad de vivienda
asequible a precio de mercado. Se buscarán programas y políticas para estabilizar los aumentos
de alquiler, reducir los costos de reparación de viviendas, reducir los costos de reemplazo de
viviendas y reducir los costos y el consumo de energía y agua de los hogares en viviendas
prefabricadas.
Apoyar la legislación estatal que permitiría la estabilización del alquiler de
lotes/parques. La ciudad apoya el Proyecto de Ley 22-1287 de la Cámara de
Representantes, que, entre otras protecciones para los residentes, estabilizaría los
alquileres de lotes.
Análisis de estabilización de alquiler de lotes local. En el proceso de participación de la
estrategia, el aumento de la renta de lotes fue la inquietud más común de los
propietarios de viviendas. El personal de la ciudad concluyó que, debido al lenguaje
vago en el Estatuto estatal sobre el control de alquileres, no está claro si un municipio
regula los alquileres de las viviendas móviles. La estabilización de la renta de las
viviendas locales podría ser anulada por los tribunales. Se exploró la estabilización
voluntaria de los alquileres de terrenos con comunidades individuales. El plan de acción
incluyó una propuesta de apoyo a la legislación estatal para permitir la estabilización
local de los alquileres de terrenos.
Jardín Solar Piloto de Ponderosa. A nivel nacional, los propietarios de viviendas
prefabricadas gastan el doble por pie cuadrado en costos de energía en comparación
con los propietarios de viviendas unifamiliares tradicionales. Los costos de energía solo
se volverán más desafiantes con el aumento de los extremos climáticos. En 2021, la
ciudad completó la construcción de un jardín solar comunitario dedicado a los
residentes con ingresos calificados del parque de casas móviles de Ponderosa. Los
hogares suscritos recibirán descuentos en sus facturas de electricidad. Para este
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proyecto se utilizó el Fondo de Compensación de Impacto Energético de la ciudad. La
ciudad está invirtiendo en otros jardines solares locales para expandir el beneficio de la
energía solar a más hogares de bajos ingresos en Boulder.
Oportunidad de Compra. La Política 7.08 del Plan Integral del Valle de Boulder
compromete a la ciudad a "fomentar la preservación de los parques de casas móviles
existentes... incluido el aumento de las oportunidades para los parques propiedad de los
residentes". En el 2020, la ciudad apoyó el Proyecto de ley 20-1201 de la Cámara de
Representantes, Oportunidad de compra para residentes de parques de casas móviles ,
anunciado. Este proyecto de ley brinda a los propietarios de una comunidad de casas
prefabricadas que está a la venta, o pendiente de un cambio de uso, la oportunidad de
hacer una oferta para comprar la propiedad.
Fábrica Modular de Energía Cero (por sus siglas al inglés, Zero Energy Modular, ZEM). La
ciudad se está asociando con Habitat for Humanity y el Distrito Escolar del Valle de
Boulder para buscar el desarrollo de una fábrica modular de energía cero en el campus
central del distrito escolar. Inicialmente, las viviendas construidas en esta fábrica
proporcionarán un reemplazo para los hogares interesados de Ponderosa. Menos
impactos de construcción en la propiedad y mayor eficiencia energética son dos
beneficios significativos para una comunidad de bajos ingresos existente como
Ponderosa. Eventualmente, la fábrica podría ayudar a abordar la importante demanda
regional de viviendas asequibles.
Educación y servicios de reparación de viviendas. Existe una amplia gama de programas
y recursos para ayudar a los propietarios de viviendas prefabricadas de bajos ingresos a
mantener sus hogares. La ciudad financia subvenciones de un Programa de Reparación
de Casas Móviles que otorga de hasta $10 000 para reparaciones de emergencia y
climatización. En el 2020 y 2021, EcoArts Connections, patrocinado por la ciudad,
capacitará a los propietarios de casas prefabricadas en reparaciones caseras, “Hágalo
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usted mismo”, así como programas de descripción general para completar mejoras de
seguridad y eficiencia energética, abordar las necesidades de accesibilidad, pagar
facturas de energía, proporcionar kits de iluminación eficientes, y apoyar las
reparaciones de emergencia.
Programas solares y de eficiencia. La ciudad se ha asociado con el condado de Boulder y
Energy Outreach Colorado (Alcance energético Colorado) para apoyar la climatización y
la electrificación de los hogares a través del programa Energía residencial asequible de
Colorado, por sus siglas al inglés, Colorado Affordable Housing Colorado (CARE). La
financiación proviene del impuesto del Plan de Acción Climática (por sus siglas al inglés,
Climate Action Plan, CAP) de la ciudad. Cuando la vivienda se está convirtiendo para que
sea totalmente eléctrica, la ciudad está proporcionando una suscripción de jardín solar
sin costo alguno a fin de compensar el aumento de los costos de electricidad. Si bien
hasta la fecha solo un número limitado de casas prefabricadas se encuentran bajo tierra,
expandir el impacto de este programa es una prioridad tanto para la ciudad como para
el condado de Boulder.
Explore la financiación estatal para la reparación, el reemplazo y la eliminación de
viviendas. Los propietarios de viviendas que desean reemplazar una vivienda existente a
menudo no pueden pagar el costo de deshacerse de la vivienda, viven temporalmente
en otro lugar hasta que la vivienda esté correctamente instalada y conectada a los
servicios públicos y financien una nueva vivienda. Los fondos estatales se habían puesto
a disposición para este uso potencial; sin embargo, debido a la urgente necesidad, se
dirigieron principalmente a la asistencia de emergencia para el alquiler.
Productos de préstamos (Chattel loans). De acuerdo a un informe del 2014 de la Oficina
de Protección Financiera del Consumidor, más de dos tercios de los préstamos, tanto de
bienes inmuebles como de préstamos, utilizados para financiar la compra de viviendas
prefabricadas podrían considerarse de alto riesgo. En Colorado, el Fondo de Desarrollo
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de Impacto proporciona un producto de préstamos mejorado en comparación con lo
que está disponible en el mercado. En el 2021 Fannie Mae publicó su Plan de deber de
servir Freddie Mac, también sujeto al Plan de deber servir, ha publicado su Plan de
Mercados Desatendidos 2022-2024. Se espera que estas soluciones federales amplíen
las opciones de préstamos para viviendas en comunidades de viviendas prefabricadas
sin más esfuerzos por parte de la ciudad.
Principio rector: comunidad
Las viviendas prefabricadas seguirán satisfaciendo las necesidades de diversas poblaciones,
especialmente de los miembros vulnerables de la comunidad. Se emplearán programas y
recursos para apoyar las necesidades de los residentes de Comunidades de casas móviles, (por
sus siglas al inglés, Movile Home Communites, MHC).
Recursos de la web. La página web de recursos comunitarios de casas prefabricadas
proporciona un punto único para que los propietarios de casas prefabricadas, los
propietarios de parques y otras partes accedan a información y recursos de la ciudad
específicos para estas comunidades.
Costos de alojamiento durante la interrupción prolongada del servicio. Para reducir la
carga financiera de fallas en la infraestructura de los propietarios de casas prefabricadas
y la probabilidad de que los hogares permanezcan en condiciones insalubres, el
Proyecto de Ley 20-1196 de la Cámara de Representantes, "Actualizaciones de la Ley de
Parques de Casas Móviles", el cual fue respaldado por la ciudad y ha sido anunciado,
incluye una disposición que los propietarios de los parques deben pagar los costos de
alojamiento durante una interrupción prolongada del servicio.
Transparencia en las facturas de servicios públicos. Para mejorar la transparencia de las
facturas de agua para los propietarios de casas móviles, el Proyecto de Ley 20-1196 de la
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Cámara de Representantes (consulte “Costos de alojamiento” más arriba), requiere que
los administradores de las comunidades donde el agua se cobra por separado del
alquiler proporcionen una factura de agua mensual que muestre el monto adeudado
por el propietario, el monto total adeudado por parte de todos los propietarios de
viviendas en el parque, las metodologías utilizadas para determinar el monto facturado
a cada propietario y, si la administración adquiere el agua de un proveedor, el monto
total pagado por la administración al proveedor.
Comunicación propietario-inquilino. Para facilitar la comunicación efectiva entre
propietarios e inquilinos, el Proyecto de Ley 20-1196 de la Cámara de Representantes
(ver "Costos de alojamiento" arriba) requiere que se publique un número de contacto
de emergencia en las áreas comunes del parque y se comunique en los contratos de
alquiler y en cada versión de las reglas y regulaciones. La Ordenanza n.° 8383, que
actualizó la regulación de la ciudad sobre asuntos de propietarios e inquilinos en
comunidades de viviendas prefabricadas, requiere que se proporcione la siguiente
información:
o Aviso de acceso lingüístico. Se debe incluir un aviso de que la ciudad tiene
apoyos de acceso lingüístico disponible con el contrato de arrendamiento, las
normas y reglamentos, así como cualquier otro aviso requerido por el contrato
de arrendamiento.
o Información de nuevos inquilinos. Los nuevos inquilinos deben recibir
información sobre los aumentos de alquiler durante los últimos cinco años, el
monto de pagos atrasados o cheques sin fondos, las restricciones sobre la
ocupación de mascotas y las tarifas requeridas para las instalaciones recreativas
y demás amenidades.
o Cambio en las dimensiones del lote. Los inquilinos deben ser notificados de los
cambios en las dimensiones de su lote con 60 días de anticipación, toda vez que
sea posible.
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Requisitos del recibo de alquiler. Las nuevas regulaciones locales requieren que se
expidan recibos de alquiler, especialmente cuando un inquilino paga en efectivo o giro
postal, o cuando un inquilino ha recibido un aviso de falta de pago del alquiler. Estas
nuevas reglas están destinadas a reducir el riesgo de robo de pago y desalojo.
Prevención de Desalojo y Asistencia de Alquiler (por sus siglas al inglés, Eviction
Prevention and Rental Assistance Services Program, EPRAS). Los inquilinos de
comunidades de viviendas prefabricadas pueden usar este programa de la ciudad,
implementado en el 2021, el cual brinda asistencia para pagar el alquiler y recibir
servicios legales.
Servicios humanos en comunidades de casas prefabricadas. En enero del 2020, se llevó a
cabo una feria de servicios humanos en Ponderosa, donde se reunió una variedad de
recursos comunitarios bajo un mismo techo. Este evento contó con una gran asistencia
y podría servir como modelo para otras comunidades, particularmente si se adapta para
la seguridad del COVID-19. Desde que comenzó la pandemia, el programa Conectores de
Respuesta a Emergencias (por sus siglas en inglés, Emergency Response Connectors,
ERC,) ha incluido por lo menos a una persona bilingüe y bicultural por cada comunidad
de casas prefabricadas la cual se reúne semanalmente con el personal de la ciudad. Los
ERC brindan información sobre COVID-19 y demás recursos comunitarios a su
comunidad, a la vez que resuelven problemas emergentes para sus vecinos. Las tres
comunidades de casas prefabricadas a precio de mercado (Boulder Meadows, Orchard
Grove y Vista Village) colaboraron con la ciudad para proporcionar clínicas de vacunas y
pruebas de COVID-19 en la propiedad.
Reuniones mensuales de conexión. A lo largo de la pandemia del COVID-19, el personal
de Vivienda y Servicios Humanos se ha reunido mensualmente con proveedores de
viviendas de alquiler asequibles y a precio de mercado, incluidos propietarios y
administradores de parques, proveedores de asistencia de alquiler y los tribunales para
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coordinar el acceso a los recursos de asistencia de alquiler, reducir el riesgo de desalojo
y compartir información.
Consultor de desarrollo de capacitación para residentes de Parques de casas Móviles. La
ciudad ha trabajado con un consultor de creación de capacitación para residentes de
parques de casas móviles desde el 2015. Este consultor se ha centrado en desarrollar la
autodefensa individual y colectiva para quienes viven en comunidades de casas
prefabricadas, a través de capacitaciones de liderazgo, capacitaciones de “Conozca sus
derechos”, capacitando así a líderes para ayudar a sus vecinos a satisfacer sus
necesidades cotidianas. Este consultor también se ha centrado en apoyar la mejora de
las relaciones entre los administradores de parques y los residentes.
Servicios de Equidad en Salud. El Fondo de Equidad en Salud de la ciudad proporciona
fondos para programas comunitarios destinados a eliminar las barreras a la salud y el
bienestar, y aumentar la equidad en salud para los miembros de la comunidad de
Boulder, incluidos aquellos que viven en comunidades de viviendas prefabricadas. Los
programas incluyen el programa Rec on Wheelz, que brinda actividades físicas a los
jóvenes en Boulder Meadows, Orchard Grove, Ponderosa y Vista Village; y una amplia
gama de acceso a alimentos, nutrición, acondicionamiento físico y acceso a servicios de
salud para residentes de parques de casas móviles. Este fondo también apoyó el
reemplazo de la infraestructura de agua en Ponderosa ,y el lado norte de Mapleton.
Planificación de la equidad racial. En el 2021, la ciudad adoptó un Plan de Equidad Racial
enfocado en eliminar el racismo sistémico e institucional en sus políticas y prácticas
utilizando un instrumento de equidad racial. Debido a la naturaleza diversa de los
hogares en las comunidades de casas prefabricadas de Boulder, esta herramienta es
importante para la estrategia. La estrategia de vivienda prefabricada fue uno de los
primeros proyectos en utilizar un enfoque de compromiso inclusivo para maximizar la
participación de diversos miembros de la comunidad. Durante la pandemia del COVID-
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19, una herramienta de equidad racial de respuesta rápida ayudó a reducir los impactos
no deseados en la equidad racial en Boulder como resultado de los recortes en las
actividades, el cambio de políticas y las reducciones presupuestarias. Una queja del
2020 por incumplimiento de las normas de iluminación exterior en Boulder Meadows
requería que la ciudad hiciera cumplir las normas de iluminación. Reconociendo los
desproporcionados impactos del cumplimiento en Boulder Meadows, se proporcionó
educación adicional y un período de cumplimiento extendido, y se desarrolló un
programa para ayudar a los propietarios de viviendas de bajos ingresos en Boulder
Meadows con el costo del cumplimiento y la asistencia técnica con las actualizaciones
de iluminación. El Instrumento de Equidad Racial continuará aplicándose hasta el 2030.
Principio rector: Viabilidad
Las casas prefabricadas nuevas y existentes, y las comunidades en las que están ubicadas, serán
seguras, bien mantenidas y modernizadas, especialmente para ser más eficientes
energéticamente. Tanto las comunidades con fines de lucro como las sin fines de lucro deben
poder desempeñarse suficientemente bien financieramente como para cubrir los gastos
corrientes y de capital, y proporcionar un retorno razonable de la inversión.
Oportunidad de Compra. En las Comunidades de Propiedad de los Residentes (por sis
siglas al ingles, Resident Owned Commun, ROC), los inquilinos y el propietario son lo
mismo, y los intereses están más alineados. La alineación de intereses se considera una
de las formas más efectivas de promover la viabilidad a largo plazo tanto de las casas
prefabricadas como de las comunidades. Consulte el punto, Oportunidad de compra,
discutida anteriormente bajo Asequibilidad.
Regulación del mantenimiento de infraestructuras. El proyecto de ley 20-1196 de la
Cámara de Representantes, respaldado por la ciudad, la cual fue promulgada, aclaró la
responsabilidad de los propietarios de mantener y reparar las líneas de agua,
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alcantarillado y demás servicios públicos o conexiones relacionadas a la vez que
estableció nuevas obligaciones relacionadas.
Reglamento de manutención general de la comunidad. El Proyecto de Ley de la Cámara
de Representantes 20-1196, respaldado por la ciudad, el cual fue promulgado, requiere
que la administración mantenga y repare las áreas comunes del parque, asegurando la
accesibilidad de las personas con movilidad reducida; mantener caminos y aceras,
incluida la remoción de nieve; y mantener las pendientes y las plataformas de los lotes
para evitar daños a las viviendas y la acumulación de agua.
Revisión de las restricciones de código para las actualizaciones de infraestructura. Todas
las comunidades de casas prefabricadas de Boulder son legalmente no conformes.
Debido a que estas comunidades se construyeron antes de la adopción de la zona de
casas móviles (por sus siglas al ingles, Mobile Home, MH) en 1985, de alguna manera
todas se desvían de los estándares de zonificación y construcción. El personal de la
ciudad preparó un memorando que analiza cómo el personal de revisión del desarrollo y
los solicitantes navegaron los requisitos del código, junto a los objetivos de no
desplazamiento cuando se reemplazó la infraestructura en Mapleton Mobile Home Park
y en Ponderosa.
Fábrica Modular de Energía Cero (ZEM). Se espera que esta opción de vivienda avance
en la viabilidad de la vivienda en Ponderosa con una opción modernizada y de bajo
consumo la cual permita el reemplazo de viviendas sin la pérdida de unidades a causa
de los requisitos de separación. Consulte el punto anterior bajo Asequibilidad.
Programas solares y de eficiencia. Consulte el punto anterior bajo Asequibilidad.
Educación y servicios de reparación de viviendas. La educación y los recursos sobre
reparación de viviendas pueden extender la vida útil de las casas prefabricadas,
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especialmente para los hogares de bajos ingresos con recursos financieros limitados.
Consulte el punto anterior bajo Asequibilidad.
Posibles acciones futuras
Los siguientes elementos de acción (a) están en proceso, (b) estaban en el Plan de Acción
adoptado pero no avanzaron debido a los impactos del COVID-19 en la dotación de personal, o
(c) se identificaron como posibles acciones futuras en el Plan de Acción.
Desarrollar recurso de interrupción de servicios de infraestructura. Cree un plan de referencia
para que lo usen todas las comunidades de viviendas prefabricadas durante una interrupción
del servicio de agua o alcantarillado sanitario.
Principio(s): Viabilidad Cómo avanzar: Tratando de incorporarlo al plan de trabajo del 2022.
Análisis de parcelas para evaluar la viabilidad de nuevas comunidades de casas prefabricadas.
Principio(s): Asequibilidad, Viabilidad Cómo avanzar: Priorizar en un plan de trabajo futuro.
Asociación con los propietarios de parques en los reemplazos del sistema de servicios públicos.
• Explorar la financiación para el reemplazo del sistema de servicios públicos a cambio de
la estabilización de la renta de la vivienda.
• Considerar los servicios públicos mantenidos públicamente en las futuras comunidades
de propiedad de los residentes.
Principio(s): Viabilidad Cómo avanzar: Priorizar un plan de trabajo futuro.
Explorar las actualizaciones de la zona de casas móviles de la ciudad. Los posibles cambios
podrían habilitar nuevas comunidades en zonas adicionales, avanzar en los valores de la ciudad
(es decir, la permeabilidad), facilitar el reemplazo de viviendas impulsado por los propietarios
and permitir nuevas opciones de vivienda mientras se evita la gentrificación.
Principio(s): Asequibilidad, Viabilidad Cómo avanzar: Priorizar en el plan de trabajo futuro.
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