Loading...
Item 5C - 2220 Bluff St.Agenda Item # 5C Page 1 M E M O R A N D U M  September 7, 2016    TO:    Landmarks Board     FROM: Lesli Ellis, Comprehensive Planning Manager   Debra Kalish, Senior Assistant City Attorney     Marcy Cameron, Historic Preservation Planner  James Hewat, Senior Historic Preservation Planner  William Barnum, Historic Preservation Intern        SUBJECT:  Public hearing and consideration of a demolition permit application  for the house located at 2220 Bluff St., a non‐landmarked building  over 50 years old, pursuant to Section 9‐11‐23 of the Boulder Revised  Code (HIS2016‐00148).      STATISTICS:  1. Site:    2220 Bluff St.      2. Date of Construction: c. 1900  3. Zoning:     RMX‐1  4. Existing House Size: 868 sq. ft. (approx.)  5. Lot Size:    7,499 sq. ft. (approx.)     6. Owner/Applicant:  Julie Bragg    STAFF RECOMMENDATION  The Planning, Housing and Sustainability (PH&S) recommends that the Landmarks  Board adopt the following motion:    I move that the Landmarks Board issue a stay of demolition for the building located at 2220 Bluff  St., for a period not to exceed 180 days from the day the permit application was accepted by the  city manager, adopting the staff memorandum with the findings listed below, in order to explore  alternatives to demolition.     A 180‐day stay period would expire on December 3, 2016.    Should the board choose to issue the demolition permit, or if the permit is allowed to  expire, staff recommends that prior to demolition the following be submitted to  Planning, Housing and Sustainability (PH&S) staff for review, approval and recording  with Carnegie Library:    Agenda Item 4B Page 2 1. A site plan showing the location of all existing improvements on the subject  property;    2. Color medium format archival quality photographs of the interior and exterior of  the house.    EXECUTIVE SUMMARY  On May 18, 2016, the Planning Housing & Sustainability (PH&S) Department received a  demolition permit application for the house at 2220 Bluff St. The buildings are located  within the potential local and National Register eligible Whittier historic district and are  over 50 years old. The action proposed meets the definition of demolition found in  Section 9‐16‐1 of the Boulder Revised Code 1981. On May 25, 2016, the Landmarks  design review committee (Ldrc) referred the application to the Landmarks Board for a  public hearing, finding there was “probable cause to believe that the building may be  eligible for designation as an individual landmark.”     PURPOSE OF THE BOARD’S REVIEW  Pursuant to section 9‐11‐23(d)(2), B.R.C. 1981, demolition requests for all buildings built  prior to 1940 requires review by the Landmarks design review committee (Ldrc). The  Ldrc is comprised of two members of the Landmarks Board and a staff member.  If,  during the course of its review, the Ldrc determines that there is “probable cause to  consider the property may be eligible for designation as an individual landmark,” the  issuance of the permit is stayed for up to 60 days from the date a completed application  was accepted and the permit is referred to the board for a public hearing.      If the Landmarks Board finds that the building proposed for demolition may have  significance under the criteria in subsection (f) of Section 9‐11‐23, B.R.C. 1981, the  application shall be suspended for a period not to exceed 180 days from the date the  permit application was accepted by the city manager as complete in order to provide the  time necessary to consider alternatives to the building demolition. If imposed, a 180‐day  stay period would start when the completed application was accepted by the city  manager (June 6, 2016, when the Landmarks Board fee was paid) and expire on  December 3, 2016. Section 9‐11‐23 (g) and (h), B.R.C. 1981.    DESCRIPTION   The property measures approximately 7,499 square foot, and is located on the south side  of Bluff Street, between 22nd and 23rd Streets within the identified potential local and  National Register eligible Whittier Historic District. The property is bound by residential  properties on the east and west, and by and alley at the rear.    Agenda Item 4B Page 3   Figure 1. Location Map showing 2220 Bluff St.          Figure 2. North Elevation (façade), 2220 Bluff St., 2016    The single story, L‐shaped vernacular frame house is approximately 868 square feet in  size and features a cross‐gable roof, exterior walls clad in narrow clapboard siding, while  the front gable end is clad in alternating sections of large fish scale and smaller diamond  shaped wooden shingles. The front gable end also features decorative purlin panels and  Agenda Item 4B Page 4 returned eaves. A wide double hung window is located beneath the front gable and is  flanked by wooden slat shutters. The entrance is flanked by three double hung windows  on the east and a single double‐hung window on the west. The windows appear to be  original. A porch with decorative metal supports and corrugated fiberglass roofing  spans the side‐gable portion of the façade was added in 1966.     The west elevation of the house is dominated by the end of the primary gable, which is  clad in alternating sections of square and fish scale wood shingles. Below, there are two  windows; a double‐hung window towards the front, and a square picture window  further back. The east elevation also features window openings.        Figure 5. North (Rear) Elevation, 2220 Bluff St., 2016    A gable roof addition is located at the south (rear) elevation. Building permit records  indicate that it was constructed in 1954. The centrally located door appears to be original,  with a non‐historic security door. A small double hung aluminum window is located to  the east of the door. The rear addition features narrow, horizontal lap siding. A small,  horizontal sliding window is located at the gable end.     Agenda Item 4B Page 5   Figure 6. Tax Assessor Photograph, 2220 Bluff St., c.1929. Carnegie Branch Library for Local  History.     Alterations  The house appears to remain largely intact in terms of its original form, mass, scale,  detailing and materiality. A comparison between the 1922 Sanborn Fire Insurance Map  and the 1929 tax assessor’s card shows that the front porch was enclosed within this  period. In 1954, a 12 ft. by 12 ft. addition was constructed at the rear of the house. The  addition is clad in white clapboard siding that matches the original and extends to the  gable end. The addition features exposed rafter tails and lacks the returned eaves of the  original structure.     Condition  No information has been received regarding the structural condition of the building.  Externally, it appears to be in good condition, save for degradation of the paint on the  east and west elevations.    PROPERTY HISTORY  The property at 2220 Bluff St. is part of the original town of Boulder, platted in 1859 by  the Boulder City Town Company1. By the late 1890’s, the parcel had been acquired by  John W. Day, Jr., a prominent Boulder real estate broker whose house at 2020 19th St. was  designated a local landmark in 1998.2 In 1897, Day sold the lot to Joseph G. and Mary A.  1 Whitacre, Christine, and R. Laurie Simmons, “1987 Boulder Survey of Historic Places: Whittier Neighborhood.” City of Boulder, September, 1987. 2 Cole, Bob, and Lara Ramsey, Memorandum to City Council, September 1, 1998. Agenda Item 4B Page 6 Smith, whom the house was likely built for. The Smiths are the listed residents in the  1901 city directory, and are also recorded as living there in the 1900 Census.     Joseph Grafton Smith was born in February, 1857 in Illinois, while Mary Alice Smith was  born on May 23, 1865 in Indianapolis, Indiana, the daughter of Mary E. and Philip Hott3.  Mary and Joseph were married in 1893, and moved to Boulder around 1897 from  Beecher City, Illinois, where Joseph worked as a vegetable vendor.4 It is probable they  moved to Boulder seeking a cure for the tuberculosis which claimed Joseph’s life on  September 11, 1901.5 The house passed to Mary, who became a teacher and nurse.6 She  lived at 2220 Bluff St. only sporadically, often renting the house to short‐term occupants  including carpenters, painters, and retirees. Smith eventually sold the property to Olaf  Delin in 1918, who lived here with his wife, Julia until 1919. Smith died on April 11th,  1944.7 The Delin family did not remain at 2220 Bluff St. long, selling it to John Mitchell, a  miner, in 1919.    John Mitchell lived at the property with his mother, Emily Osborne Mitchell, widow of  James Mitchell, his younger brothers Frank and Albert, and his younger sister, Martha.  Emily was the daughter of Thomas and Susan Osborne, born August 1, 1855 in Wales.8  She immigrated to the United States in 1864, and married James in 1873.9 Emily and  James had many children, some of whom often lived with their mother at 2220 Bluff St.  during the 1920s and 30s. These included brothers John, Albert, and Frank, all of whom  worked as miners and laborers. Though he owned the house, John only lived there  sporadically.    Emily Mitchell died on May 11, 1937. John died on July 28, 1938 and passed the property  to his brother Frank W. Mitchell and his wife, Santina Wilma Mitchell, nee Sabatini.  Frank was born on December 6, 1898, in Ralston Creek, near Golden.10 Frank married his  first wife Elsie R. in about 1921, though little information about her survives.11 By 1930,  3 United States Bureau of the Census, Twelfth Census of the United States. United States of America, 1900. Ancestry.com.; Boulder Funerary Records – Mary Alice Smith. April 11, 1944. Boulder Carnegie Library. 4 Bureau of the Census, 1900. 5 Daily Camera, 1901. 6 Funerary Records, 1944. 7 Funerary Records, 1944. 8 Boulder Funerary Records – Emily O. Mitchell. May 11, 1937. Boulder Carnegie Library. 9 United States Bureau of the Census, Fourteenth Census of the United States. United States of America, 1920; Bureau of the Census, 1920. 10 Daily Camera, “Obituary Information, Boulder Victims of Explosion at Denver Water Dam.” August 25, 1951. Boulder Carnegie Library 11 United States Bureau of the Census, Fifteenth Census of the United States. United States of America, 1930; Bureau of the Census, 1930. Agenda Item 4B Page 7 the couple had had two children, Elsie E. and Frank M., Jr.12 Frank remarried in 1938 to  Santina Sabatini, who was born in Alabama on July 14, 1915.13     Frank continued to work as a miner and laborer, and by 1951 was working as a  jackhammer operator on a crew setting blasting charges for the construction of Denver  Water Works Dam #22 (now known as Gross Dam), which created Gross Reservoir.14 A  Daily Camera article in 1951 reported on a deadly accident involving the construction  crew. 15 On August 24 of that year, Frank was working with a team of six others to set  dynamite charges on the north side of the canyon, while a similar crew set charges on  the south. At about 1:40 in the afternoon, a lightning strike caused both sets of charges,  around 500 pounds of dynamite in total, to detonate. Frank and three others on his team  were killed by the blast, six others were killed in the resulting rockslide into the valley  below, and ten were seriously injured. It was the deadliest accident in Boulder County  history to that time. Frank was survived by Santina, their three children, Barbara Ann,  Betty Lou, and Warren Phillip, as well as the two children from Frank’s prior marriage to  Elsie.16      Barbara (left, c. 1958) and Betty (right, c. 1960) Mitchell.      Santina continued to reside at 2220 Bluff St. until 1971. In that year, she gave a share of  the house to each of her children. In 1974, the house was rented to Wilbur Hobson, a  12 Ibid. 13 United States Bureau of the Census, Sixteenth Census of the United States. United States of America, 1940; Bureau of the Census, 1940. 14 Boulder Funerary Records – Frank M. Mitchell, August 24, 1951. Boulder Carnegie Library. 15 Daily Camera, “Nine Killed when Lightening Sets Off Dynamite Blast Here.” August 25, 1951. Boulder Carnegie Library. 16 Daily Camera, “Obituary Information, Boulder Victims of Explosion at Denver Water Dam.” Agenda Item 4B Page 8 student. Warren and Betty transferred their claims on the house to Santina and Barbara  in 1975. The house appears to have been vacant from 1975 until 1980, when it was being  rented out. Santina Wilma Mitchell died on October 8, 2008.17 The following year,  Barbara Sanger (nee Mitchell) placed the property into a revocable trust. This trust sold  the property to its present owner, Julie Bragg, on July 22, 2016, ending 97 years of  ownership by members of the Mitchell family.      CRITERIA FOR THE BOARD’S DECISION:  Section 9‐11‐23(f), B.R.C. 1981, provides that the Landmarks Board “shall consider and  base its decision upon any of the following criteria:    (1) The eligibility of the building for designation as an individual landmark  consistent with the purposes and standards in Sections 9‐11‐1 and 9‐11‐2,  B.R.C. 1981;  (2) The relationship of the building to the character of the neighborhood as an  established and definable area;  (3) The reasonable condition of the building; and  (4) The reasonable projected cost of restoration or repair.    In considering the condition of the building and the projected cost of restoration or  repair as set forth in paragraphs (f)(3) and (f)(4) …, the board may not consider  deterioration caused by unreasonable neglect.    As detailed below, staff considers this property potentially eligible for designation as an  individual landmark, however, additional time is needed to consider the information on  the condition and estimated cost of restoration or repair of the building.        CRITERION 1:  INDIVIDUAL LANDMARK ELIGIBILITY  The following is a result of staffʹs research of the property relative to the significance  criteria for individual landmarks as adopted by the Landmarks Board on Sept. 17, 1975.  See Attachment E: Individual Landmark Significance Criteria    HISTORIC SIGNIFICANCE:  Summary:  The house located at 2220 Bluff St. meets historic significance under criteria 1, 2,  and 4.    1. Date of Construction: c. 1900  17 Social Security Administration, Social Security Death Index. 2014. Ancestry.com. Agenda Item 4B Page 9 Elaboration: The address first appears in the 1900 census and the 1901 city directories. The  1987 Historic Building Inventory Form estimates its date of construction as “Pre‐1900.”     2. Association with Persons or Events: The Mitchell family  Elaboration: This property was purchased by John Mitchell, a miner, in 1919, and it  remained in the Mitchell family until 2016. Following John’s death in 1937, it was  owned by his brother, Frank until 1951. Frank was one of nine workers killed in a  blasting accident during construction of Denver Water Dam No. 22 (later called  Gross Dam) on August 24, 1951, one of the deadliest accidents in Boulder county  history. His widow Santina and their children owned the house for the next 65 years.    3. Development of the Community: None observed     4. Recognition by Authorities: 1987 Goss Grove Survey of Historic Resources  Elaboration: The historic survey for this property notes that, “Although the porch  has been enclosed, this building’s basic form and style represent an early form of  Boulder’s vernacular housing.” The form notes that the building would be  contributing to a potential historic district.    ARCHITECTURAL SIGNIFICANCE:  Summary: The house located at 2220 Bluff St. meets historic significance under criteria 1.    1. Recognized Period or Style: Vernacular L‐Shaped Frame  Elaboration:  Despite several minor alterations including replacement of the screened  porch with windows, this house retains its integrity as a good example of a turn‐of‐ the twentieth century vernacular frame dwelling, as expressed in its simple, yet well‐ crafted construction and detailing, wood verge boards and returned eaves, and L‐ shaped, cross‐gabled plan.     2. Architect or Builder of Prominence: Unknown.    3. Artistic Merit: None Observed.    4. Example of the Uncommon: None observed.    5. Indigenous Qualities: None Observed.    ENVIRONMENTAL SIGNIFICANCE:  Summary:  The house located at 2220 Bluff St. meets environmental significance under  criteria 4, and 5.    Agenda Item 4B Page 10 1. Site Characteristics: None observed     2. Compatibility with Site: None observed    3. Geographic Importance: None observed.    4. Environmental Appropriateness: Residential Character.  Elaboration: This house retains its vernacular residential character, and contributes  to its surroundings.    5. Area Integrity: Identified Potential Whittier Historic District  Elaboration: The property is located within the boundaries of the identified potential  Whittier Historic District, which was noted in 1987 as retaining a high degree of  historic integrity, with the northern portions of it are characterized by the vernacular  frame house of primarily working class families. This house, as an example of an L‐ shaped, vernacular wood frame house built at the turn of the century, contributes to  that character.     CRITERION 2:  RELATIONSHIP TO THE CHARACTER OF THE  NEIGHBORHOOD: The northern portions of the Whittier neighborhood are  characterized by modest, vernacular houses of the working class residents who lived  there throughout the early 20th century. This house is a fairly intact example of that  building type, and is considered contributing to the character of the neighborhood.    CRITERION 3:  CONDITION OF THE BUILDING   No detailed information on the condition of the building is available at this time. The  exterior of the structure appears to be in good condition, save for minor deterioration of  fencing and paint.    CRITERION 4:  PROJECTED COST OF RESTORATION OR REPAIR:  No information has been submitted regarding the cost of restoration or repair.       NEIGHBORHOOD COMMENT:  Staff has received no comment to date from the public on this matter.          THE BOARD’S DECISION:  Agenda Item 4B Page 11 If the Landmarks Board finds that the building to be demolished does not have  significance under the criteria set forth in section 9‐11‐23(f), B.R.C. 1981, the city manager  shall issue a demolition permit.      If the Landmarks Board finds that the building to be demolished may have significance  under the criteria set forth above, the application shall be suspended for a period not to  exceed 180 days from the date the permit application was accepted by the city manager  as complete in order to provide the time necessary to consider alternatives to the  demolition of the building.  Section 9‐11‐23(h), B.R.C. 1981.  A 180‐day stay period  would expire on December 3, 2016.      FINDINGS:  Staff recommends that the Landmarks Board adopt the following findings:    A stay of demolition for the house and accessory buildings at 2220 Bluff St. is  appropriate based on the criteria set forth in Section 9‐11‐23(f), B.R.C. 1981 in that:    1. The property may be eligible for individual landmark designation based upon its  historic and architectural significance;  2. The property contributes to the character of the neighborhood as an intact  representative of the area’s past;  3. It has not been demonstrated to be impractical or economically unfeasible to  rehabilitate the building.                    ATTACHMENTS:    Attachment A:  Current Photographs   Attachment B: Boulder County Tax Assessor Card c. 1956  Attachment C: Historic Building Inventory Form  Attachment D: Deed & Directory Research  Attachment E:  Significance Criteria for Individual Landmarks     Agenda Item 4B Page 12 Attachment A:  Current Photographs       North (front) elevation, 2016      Northeast corner, 2016      Agenda Item 4B Page 13   South (rear) elevation, 2016      Northwest corner, 2016          Agenda Item 4B Page 14   North side of Bluff Street looking east, 2016      2202 Bluff Street, corner of Bluff and 22nd streets, 2016          Agenda Item 4B Page 15 Attachment B:  Boulder County Tax Assessor Card c. 1929       Agenda Item 4B Page 16        Agenda Item 4B Page 17    Agenda Item 4B Page 18 Attachment C:  Historic Building Inventory Form     Agenda Item 4B Page 19     Agenda Item 4B Page 20   Photo from Historic Building Inventory Record, 1987.                                        Agenda Item 4B Page 21     Attachment D:  Deed & Directory Research     Owner (Deeds) Date  Occupant(s)/Directory   1896 Not listed   J. Grafton Smith  1897‐1901  1897  1898  Allie Smith  1901‐1917  1901 J. G. Smith (Allie), Huckster  1903 Geo. T. Black (Melissa), Carpenter  1904 Mrs. Grafton Smith (Widow), Nurse  1905 E. M. Holt (Anna), Painter  1906 Mrs. Grafton Smith (Widow), Nurse  1908 Not Listed  1911 Joseph Mariott (Jenette), Retired  1913 Not Listed  1916 Allie M. Smith (Wid. Grafton)  Olaf Delin  1917‐1919  1917   1918 Olaf J. Delin (Julia)  John Mitchell  1919‐1937  1919   1921‐1936 Emily Mitchell (Wid. Joseph)  Frank Mitchell  1937‐1951  1937   1938‐1951 Frank W. Mitchell (Wilma), Miner  Santina W. Mitchell  1951‐1971 1953‐1971 Mrs. Santina W. Mitchell (o) (wid. Frank)  Santina W. and Warren P.  Mitchell, Barbara Ann  Sanger, and Betty L.  Janssen  1971 ‐ 1975  1972 No Return  1973 Wilma Mitchell  1974 Wilbur Hobson, Student  Barbara Ann Sanger,  Santina W. Mitchell  1975‐2009 1975 No Return  1976 Mitchell  1977‐1979 No Return  1980 Corbin Walters  Barbara Ann Sanger  Revocable Trust  2009‐2016  2009   Julie Bragg  2016‐Present 2016   Agenda Item 4B Page 22 Attachment E:  Significance Criteria for Individual Landmarks     SIGNIFICANCE CRITERIA  Individual Landmark  September 1975    On September 6, 1975, the City Council adopted Ordinance #4000 providing procedures  for the designation of Landmarks and Historic Districts in the City of Boulder.   The  purpose of the ordinance is the preservation of the City’s permitted cultural, historic,  and architectural heritage.  The Landmarks Board is permitted by the ordinance to adopt  rules and regulations as it deems necessary for its own organization and procedures.   The following Significance Criteria have been adopted by the board to help evaluate  each potential designation in a consistent and equitable manner.      Historic Significance    The place (building, site, area) should show character, interest or value as part of the  development, heritage, or cultural characteristics of the community, state or nation; be  the site of a historic, or prehistoric event that had an effect upon society; or exemplify the  cultural, political, economic, or social heritage of the community.    Date of Construction: This area of consideration places particular importance on the age  of the structure.  Association with Historical Persons or Events: This association could be national, state,  or local.  Distinction in the Development of the Community of Boulder: This is most applicable to  an institution (religious, educational, civic, etc) or business structure, though in some  cases residences might qualify.  It stresses the importance of preserving those places  which demonstrate the growth during different time spans in the history of Boulder, in  order to maintain an awareness of our cultural, economic, social or political heritage.  Recognition by Authorities: If it is recognized by Historic Boulder, Inc. the Boulder  Historical Society, local historians (Barker, Crossen, Frink, Gladden, Paddock,  Schooland, etc), State Historical Society, The Improvement of Boulder, Colorado by F.L.  Olmsted, or others in published form as having historic interest and value.   Other, if applicable.   Architectural Significance    The place should embody those distinguishing characteristics of an architectural type  specimen, a good example of the common; be the work of an architect or master builder,  known nationally, state‐wide, or locally, and perhaps whose work has influenced later  Agenda Item 4B Page 23 development; contain elements of architectural design, detail, materials or craftsmanship  which represent a significant innovation; or be a fine example of the uncommon.    Recognized Period/Style: It should exemplify specific elements of an architectural  period/style, i.e.: Victorian, Revival styles, such as described by Historic American  Building Survey Criteria, Gingerbread Age (Maass), 76 Boulder Homes (Barkar), The  History of Architectural Style (Marcus/Wiffin), Architecture in San Francisco (Gebhard  et al), History of Architecture (Fletcher), Architecture/Colorado, and any other published  source of universal or local analysis of a style.  Architect or Builder of Prominence: A good example of the work of an architect or  builder who is recognized for expertise in his field nationally, state‐wide, or locally.  Artistic Merit: A skillful integration of design, material, and color which is of excellent  visual quality and/or demonstrates superior craftsmanship.  Example of the Uncommon: Elements of architectural design, details, or craftsmanship  that are representative of a significant innovation.  Indigenous Qualities: A style or material that is particularly associated with the Boulder  area.  Other, if applicable.    Environmental Significance    The place should enhance the variety, interest, and sense of identity of the community  by the protection of the unique natural and man‐made environment.    Site Characteristics: It should be of high quality in terms of planned or natural  vegetation.  Compatibility with Site: Consideration will be given to scale, massing placement, or  other qualities of design with respect to its site.  Geographic Importance: Due to its unique location or singular physical characteristics, it  represents an established and familiar visual feature of the community.  Environmental Appropriateness: The surroundings are complementary and/or it is  situated in a manner particularly suited to its function.  Area Integrity: Places which provide historical, architectural, or environmental  importance and continuity of an existing condition, although taken singularly or out of  context might not qualify under other criteria.