Loading...
Item 6A - 521 Maxwell Ave. WITHDRAWN Agenda Item # 5A Page 1 M E M O R A N D U M    June 1, 2016    TO: Landmarks Board    FROM: Lesli Ellis, Comprehensive Planning Manager  Debra Kalish, Senior Assistant City Attorney  James Hewat, Senior Historic Preservation Planner               Marcy Cameron, Historic Preservation Planner   William Barnum, Historic Preservation Intern     SUBJECT:    Public hearing and consideration of a Landmark Alteration  Certificate application to add new round windows to the  street facing gables of the contributing houses at 521  Maxwell Ave. in the Mapleton Historic District, per Section  9‐11‐18 of the Boulder Revised Code 1981 (HIS2016‐00121).    STATISTICS:  1. Site: 521 Maxwell Ave.    2. Zoning: RL‐1 (Residential‐Low 1)   3. Lot size: 6,990 sq. ft.   4. Applicant: Joel Smiley, Inc.  5. Owner: Brandie Emerick  6. Date of Construction: c. 1900      STAFF RECOMMENDATION:  Staff recommends that the Landmarks Board adopt the following motion:   The Landmarks Board denies the request for a Landmark Alteration Certificate to add  round windows on the south (gable end) elevations of the contributing houses at 521  Maxwell Avenue in the Mapleton Hill Historic District as shown on plans dated  04/28/2016, finding that the proposal does not meet the standards for issuance of a  Landmark Alteration Certificate in Chapter 9‐11‐18, B.R.C. 1981, and adopts the staff  memorandum dated June 1st, 2016 as findings of the board.  This recommendation is based upon staff’s opinion that the proposed  modifications to the contributing buildings in the Mapleton Hill Historic District  will be inconsistent with Section 9‐11‐18, Boulder Revised Code (B.R.C.) 1981,  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 2 and the General Design Guidelines and the Mapleton Hill Historic District Design  Guidelines.  SUMMARY:   On Apr. 28, 2016, the applicant submitted a completed Landmark Alteration  Certificate to add new circular windows on the south (street facing) gables of  the two contributing houses at 521 Maxwell Ave.    On May 11th, 2016 the Ldrc reviewed the proposal and considered the request  to add new windows on the primary elevations of contributing buildings  would require review by the full Landmarks Board in a public hearing.   Constructed around 1900 and 1906 respectively (within the identified 1865‐ 1946 period of significance for the Mapleton Hill Historic District), the two  houses at 521 Maxwell Avenue retain a high level of historic integrity to this  period. Staff consider the houses contributing to the Mapleton Hill Historic  District.    Staff finds the proposed addition of window openings on the primary  elevations of the contributing buildings to be inconsistent with Section 3.7(1)  of the General Design Guidelines, Section I of the Mapleton Hill Historic District  Design Guidelines, as well as the Secretary of the Interior’s Standards for Historic  Preservation (Rehabilitation), and would adversely affect the historic, and  architectural character of the property.   Staff recommends that the applicant revise the proposal to eliminate the new  round windows on the primary elevations of these two contributing  buildings and explore other alternatives to provide additional interior light.    PROPERTY DESCRIPTION:      Figure 1. Location map, 521 Maxwell Ave.   Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 3 The property at 521 Maxwell Ave. is located on the north side of Maxwell  Avenue, between 5th and 6th Streets. An alley runs along the north side of the  property. There are three buildings on the property: the one‐and‐a‐half story  main house, a smaller, single story dwelling to the west, and a detached garage  on the alley. The lot is 6,990 square feet in size.       Figure 2. View of south elevation (façade) of primary house, 2016.     The one‐and‐a‐half story wood frame main house on the property was  constructed around 1900 and is an example of the type of Edwardian Vernacular  house construction that was common in Colorado and around the United States  at the turn‐of‐the twentieth century. Simply but elegantly detailed, it features a  front facing gabled roof, fish scale wood shingles on the gables, clapboard and  shingle siding, a full‐width porch supported by turned spindles, and a full‐width  balcony above the porch.      Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 4   Figure 3. View of south elevation (façade) of secondary house, 2016.    The one‐story wood frame secondary house, located behind the main house and  along the west property line, was constructed around 1906 and is an example of  simple, vernacular wood frame construction common in  Boulder during the first  half of the twentieth century. It features a front‐gabled roof with overhanging  eaves, a projecting front porch with shingled gable end supported by battered  Arts and Crafts inspired wood columns on wood‐paneled piers, and wood slat  rail.      Figure 4. View of garage, 2016.    Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 5 A wood frame flat roofed garage is situated at the north east corner of the  property. Side‐hinged vertical board doors face the alley on the north, and a  pedestrian entry has been added to the south side. There is a four‐light window  on the west side. The Historic Building Inventory Record indicated the accessory  building was likely constructed during the 1940’s, due to its stylistic similarity to  other nearby garages built during that period. No changes to this building are  proposed.      Figure 5. 520 Maxwell Avenue (across the street from 521 Maxwell Avenue), 2016.    Interestingly, the house directly across the street, 520 Maxwell Avenue, is nearly  identical to the main house at 521 Maxwell Avenue and was likely constructed  during the same period.                             Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 6 PROPERTY HISTORY:      Figure 6. 521 Maxwell Ave. Tax Assessor Card photograph, c.1929  Photograph Courtesy the Carnegie Branch Library for Local History.      Figure 7. 521 Maxwell Ave, auxiliary dwelling. Tax Assessor Card photograph, c.1949  Photograph Courtesy the Carnegie Branch Library for Local History.    As noted in the 1993 Historic Building Inventory Record, the property was  purchased by Frederick Baun from Hayes and Hawley in 1884, then purchased  by notable Boulder pioneer and former Boulder Mayor James Maxwell and  George Oliver in 1888. In 1889, it was sold to George F. Baun, and then to George  F. Oppenlander in 1890. County deed records indicate that the property was still  under Oppenlander’s ownership when the main house was constructed, around  1900. In 1904, he sold it to A. K. Toppenberg. By 1913 the main house was  occupied by John Carl and Carrie Durbin. Carrie was born in Sunshine Canyon  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 7 in 1870, and married John in 1888. The Durbins moved to Wyoming with their  eight children in 1918. Carrie died in 1954.    The smaller house on the property was originally considered a separate address  (519 Maxwell Avenue), but was combined as part of 521 Maxwell Avenue by  1934. It remains a separate dwelling, and is considered a legal, non‐standard use  in this area which is zoned Residential Low‐1 (RL‐1). The City Directories  indicate that by 1910, local laundress Flora Corbett lived in this house. By 1913,  laborer Walter M. Jewett had replaced her as the occupant.    A building permit for 519 Maxwell Avenue dating from 1935 lists Laura E.  Householder as the owner. By 1949, both houses were owned by Householder,  the daughter of Daniel S. and Catherine Householder. Daniel and Catherine  married in 1871 in Wisconsin and had 10 children, though 7 died in childhood.  Laura, born 1881, was one of the surviving children, who came to Boulder in   1914. In 1932, she lived with her father at 516 Maxwell Avenue, while her sister,  Mrs. Charles Reynolds, lived at 814 Maxwell Avenue. City registries show that  Laura had moved to 519 Maxwell Avenue by 1936. She lived in the small house  until 1960, save for briefly living in the main house around 1946. She appears to  have typically rented out whichever unit she was not living in. She never  married, and worked as a babysitter through the 1950’s. She sold 521 Maxwell to  John F. and June A Groothuis in 1960.  Householder died in Lyons, Colorado on  Oct. 22nd, 1970.     ALTERATIONS  Building permit records show that the main house was repainted and reroofed in  1989. These same records show that the secondary house was sided with asbestos  shingles in 1952. As of the 1993 survey these were still in place, but were recently  removed, revealing the original wood siding. The 1909 Sanborn map, the first to  cover this area of the city, shows both buildings much as they are today. The  Sanborn map does not show the porch on the small house, indicating it may have  been added after 1931. A number of sashes on both buildings have been replaced  with vinyl windows, three of which were recently approved for replacement  with wood sash replicating the historic windows more closely (HIS2016‐00095).  The only other notable alteration is the addition of a lean‐to on the rear of the  secondary dwelling, carried out sometime between 1922 and 1931.    Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 8   Figure 8. 1906 Sanborn Map of 521 Maxwell Ave.     PROPOSAL:     Plans call for the addition of a round window in the street‐facing (primary  elevation) gable ends of the main and secondary houses. Drawings show the  window on the main house to be 1’6” in diameter, including frame. The  proposed round window on the secondary house is shown to be similar in  design to that proposed on the main house, though slightly smaller at 1’, 3” in  diameter. Both new windows are shown to be single light, wood‐framed.       Figure 9. Proposed South Elevation (front), photo simulation.  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 9   Figure 10. Proposed South Elevation (front), rendering.  Figure 11. Existing (left) and Proposed (right) south elevations, main house.     Figure 12. Existing (left) and proposed (right) south elevations, secondary house   Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 10 CRITERIA FOR THE BOARD’S DECISION  Subsections 9‐11‐18(b) and (c), B.R.C. 1981, set forth the standards the Landmarks  Board must apply when reviewing a request for a Landmark Alteration  Certificate.    (b) Neither the Landmarks Board nor the City Council shall approve a Landmark  Alteration Certificate unless it meets the following conditions:    (1) The proposed work preserves, enhances, or restores and does not  damage or destroy the exterior architectural features of the  landmark or the subject property within an historic district;  (2) The proposed work does not adversely affect the special character  or special historic, architectural, or aesthetic interest or value of the  landmark and its site or the district;  (3) The architectural style, arrangement, texture, color, arrangement of  color, and materials used on existing and proposed constructions  are compatible with the character of the existing landmark and its  site or the historic district;  (4) With respect to a proposal to demolish a building in an historic  district, the proposed new construction to replace the building  meets the requirements of paragraphs (b)(2) and (3) above.    (c) In determining whether to approve a landmark alteration certificate, the  Landmarks Board shall consider the economic feasibility of alternatives,  incorporation of energy‐efficient design, and enhanced access for the  disabled.  DESIGN GUIDELINE ANALYSIS  1. Does the proposed application preserve, enhance, or restore, and not damage or destroy  the exterior architectural features of the landmark or the subject property within a  historic district?   The houses were constructed in c.1902 and 1906, within the period of significance  for the Mapleton Hill Historic District and retain their original form, massing,  scale, and materiality and should be considered contributing to the Mapleton  Hill Historic District. Staff considers that the south faces of both houses are  “primary elevations” as defined in the General Design Guidelines and that adding  new round windows would alter the historic character of the façades of the  contributing houses, thereby damaging their historic character.  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 11 2. Does the proposed application adversely affect the special character or special historic,  architectural, or aesthetic interest or value of the district?  Staff considers that adding new windows would alter the historic character of  the primary elevations of these contributing buildings and would have an  adverse effect on the immediate streetscape of the Mapleton Hill Historic  District.  3. Is the architectural style, arrangement, texture, color, arrangement of color, and  materials used on existing and proposed structures compatible with the character of the  historic district?  Staff finds that the proposed new round windows on the primary elevations of  the contributing buildings at 521 Maxwell Avenue to be inconsistent with Section  3.7(1), (2) and (6) of the General Design Guidelines, Section I of the Mapleton Hill  Historic District Design Guidelines, The Secretary of the Interior’s Standards for the  Treatment of Historic Properties (Rehabilitation) and incompatible with the historic  character of the property within the Mapleton Historic District.    4. Does the proposal to demolish the building within the Mapleton Hill Historic District  and the proposed new construction to replace the proposed demolished building meet the  requirements of paragraphs  9‐11‐18(b)(2), 9‐11‐18(b)(3) and 9‐11‐18(b)(4) of this  section?  N/A   ANALYSIS:  The Historic Preservation Ordinance sets forth the standards the Landmarks  Board must apply when reviewing a request for a Landmark Alteration  Certificate.  The Board has adopted the General Design Guidelines to help interpret  the Historic Preservation Ordinance.  The following is an analysis of the  proposed new construction with respect to relevant guidelines.  Design  guidelines are intended to be used as an aid to appropriate design and not as a  checklist of items for compliance.     The following is an analysis of the proposal’s compliance with the appropriate  sections of the General Design Guidelines and the Mapleton Hill Historic District  Design Guidelines.       Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 12 GENERAL DESIGN GUIDELINES   3. ALTERATIONS   3.7 Windows, Storm Windows, and Shutters    Windows, the elements that surround them, and their relationship to one another are one of the most  important character‐defining elements of a historic building and should be preserved… Windows on  elevations visible from public ways, particularly the façade, are especially important…   GUIDELINES: ANALYSIS: CONFORMS  .1  Retain and preserve existing historic  windows, including their functional and  decorative features, such as frames, glass,  sashes, muntins, sills, heads, moldings,  surrounds, and hardware. Because  windows near the façade are particularly  critical to the character of historic  buildings, their protection may supercede  the protection of historic windows  elsewhere.   The proposed windows are to be  located on a primary elevation of  contributing buildings. Adding  new openings that will change the  street‐facing character of historic  buildings is inappropriate.  Redesign to eliminate the round  windows and explore alternative  ways to provide light to the  interiors of these houses.  NO  .2  Preserve original window locations; do  not move windows from their historic  placement.   There is no documentary evidence  to suggest that round windows  were ever located on the façade of  either house at 521 Maxwell  Avenue and so proposal cannot be  justified in that it will alter the  historic character of the most  important and visible faces of these  historic houses. Redesign to  eliminate the round windows and  explore alternative ways to provide  light to the interiors of these  houses.  NO  .6  The location of the window(s) proposed  for retrofit or replacement is important in  assessing their significance to a historic  building. In general, the more important  the elevation where the window is  located, the less likely that retrofit or  replacement will be appropriate.  Elevations will be categorized as  The proposed new windows are  located in a very prominent  location in the primary elevation.  Addition of new windows to on the  primary elevation only if historic  documentation exists and new  fenestration is a recreation of a  historic condition.  NO  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 13 primary, secondary or tertiary, using the  methodology set out in the Window &  Door Replacement Application and  Survey.  • Replacement of intact historic windows  on primary  elevations is rarely appropriate.  • Replacement of intact historic windows  on secondary  elevations is generally inappropriate.  • Replacement of intact historic windows  on tertiary  elevations can occur provided it does not  compromise  the historic integrity of the building.     MAPLETON HILL HISTORIC DISTRICT DESIGN GUIDELINES   The Mapleton Hill Historic District Design Guidelines do not differentiate  between contributing and non‐contributing buildings. See Design Guideline  Analysis section.   I. Windows   Large additions and additional stories to a building frequently change the character of the  structure. The diversity that characterizes the historic district is a result of the variety in the sizes  of buildings and the differing architectural styles. A design response that respects this diversity is  most appropriate.     Guideline Analysis Meets Guideline?  .3  When replacing deteriorated  windows or adding new windows  to existing buildings, a vertically‐ proportioned, double‐hung  window which matches the  existing window should be used.  There is no evidence to suggest that  round windows were ever located on  the south (primary) elevations of  either building.  Redesign to eliminate  the round windows and explore  alternative ways to provide light to  the interiors of these houses.  NO  .10  Where a pattern of smaller scale windows in attic and accessory spaces near the roofline exists, it should be maintained.  This pattern does not exist on either  building, nor the very similar example  directly across the street at 520  Maxwell Avenue. Redesign to  eliminate the round windows and  explore alternative ways to provide  light to the interiors of these houses.  NO  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 14 FINDINGS:    Staff considers the two houses at 521 Maxwell to be substantially intact to their  early‐twentieth century dates of construction and are contributing elements to  the Mapleton Hill Historic District. Staff finds the proposal to add windows on  the primary elevations of these two contributing houses to be inappropriate and  that undertaking such alterations would have an adverse effect on the historic  character of the property. This interpretation of the General and Mapleton Hill  Historic Design Guidelines is consistent with the Secretary of the Interior’s  Standards for Historic Properties (Rehabilitation) which states that, “the historic  character of a property will be retained and preserved. The removal of distinctive  materials or alteration of features, spaces, and spatial relationships that  characterize a property will be avoided.”    Staff considers the proposed alteration to be inconsistent with Section 3.7 (1) of  the General Design Guidelines and Section I of the Mapleton Hill Design Guidelines  and with Section 9‐11‐18 B.R.C. 1981, for issuance of a landmark alteration  certificate, the General Design Guidelines, and the Mapleton Hill Historic District  Guidelines.     PUBLIC COMMENT:  No public comment had been received at the time this memo was written.          ATTACHMENTS:  A: Tax Assessors Cards  B:  Photographs  C:  Applicant’s Materials   D:  Secretary of the Interior’s Standards for the Treatment of Historic Properties                  Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 15 Attachment A: Tax Assessors Card      Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 16     Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 17 Attachment B:  Current Photographs      521 Maxwell Ave., South Elevations (front), 2016      521 Maxwell, View from Maxwell Ave., 2016    Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 18   View of north elevation (rear), 2016.         Main House, Southeast corner, 2016. Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 19  East elevation (side), Secondary Dwelling, 2016. North elevation (Rear), Secondary Dwelling, 2016. Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 20 South elevation, Garage, 2016. Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 21 Attachment C: Applicant Materials   Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 22   Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 23   Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 24             Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 25       Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 26 Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 27       Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 28         Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 29   ATTACHMENT D: Secretary of the Interior’s Standards for the Treatment of  Historic Properties.  Standards for Rehabilitation 1. A property will be used as it was historically or be given a new use that requires minimal change to its distinctive materials, features, spaces, and spatial relationships. 2. The historic character of a property will be retained and preserved. The removal of distinctive materials or alteration of features, spaces, and spatial relationships that characterize a property will be avoided. 3. Each property will be recognized as a physical record of its time, place, and use. Changes that create a false sense of historical development, such as adding conjectural features or elements from other historic properties, will not be undertaken. 4. Changes to a property that have acquired historic significance in their own right will be retained and preserved. 5. Distinctive materials, features, finishes, and construction techniques or examples of craftsmanship that characterize a property will be preserved. Memo to the Landmarks Board Landmark Alteration Certificate for 521 Maxwell Ave. Agenda Item # 5A Page 30 6. Deteriorated historic features will be repaired rather than replaced. Where the severity of deterioration requires replacement of a distinctive feature, the new feature will match the old in design, color, texture, and, where possible, materials. Replacement of missing features will be substantiated by documentary and physical evidence. 7. Chemical or physical treatments, if appropriate, will be undertaken using the gentlest means possible. Treatments that cause damage to historic materials will not be used. 8. Archeological resources will be protected and preserved in place. If such resources must be disturbed, mitigation measures will be undertaken. 9. New additions, exterior alterations, or related new construction will not destroy historic materials, features, and spatial relationships that characterize the property. The new work will be differentiated from the old and will be compatible with the historic materials, features, size, scale and proportion, and massing to protect the integrity of the property and its environment. 10. New additions and adjacent or related new construction will be undertaken in such a manner that, if removed in the future, the essential form and integrity of the historic property and its environment would be unimpaired. Rehabilitation as a treatment When repair and replacement of deteriorated features are necessary; when alterations or additions to the property are planned for a new or continued use; and when its depiction at a particular period of time is not appropriate, Rehabilitation may be considered as a treatment. The Guidelines for the Treatment of Historic Properties illustrate the practical application of these treatment standards to historic properties. These Guidelines are also available in PDF format. The Guidelines for the Treatment of Cultural Landscapes apply these treatment standards to historic cultural landscapes.